El gobierno bonifica el 100% del IRPF para alquileres en 2026
La normativa introduce incentivos fiscales y límites en contratos temporales y por habitaciones
El Gobierno de Pedro Sánchez ha aprobado un Real Decreto-Ley con medidas urgentes para intervenir en el mercado del alquiler, incluyendo bonificaciones fiscales, límites a alquileres por habitaciones y regulación de contratos temporales, mientras genera un intenso debate político y social. La norma fue aprobada en Consejo de Ministros el 12 de enero de 2026 y puede entrar en vigor inmediatamente tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), aunque su vigencia definitiva dependerá de la convalidación del Congreso. La falta de apoyo de algunos socios de la coalición, como Sumar, podría limitar o modificar su alcance. Las medidas afectarán aproximadamente entre 600.000 y 630.000 contratos y podrían compensar subidas medias de hasta el 35-40 % en renovaciones, impactando a alrededor de 1,6 millones de personas según fuentes oficiales y Sumar.
Bonificación fiscal para propietarios
Entre las medidas más destacadas está la bonificación del 100 % en el IRPF sobre los ingresos por alquiler para propietarios que renueven o prorroguen contratos sin incrementar la renta. La deducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo tras descontar gastos como IBI, intereses de hipoteca o reparaciones.
El Gobierno sostiene que la medida busca incentivar la estabilidad de los contratos existentes y contener subidas en renovaciones, especialmente entre pequeños propietarios. Sin embargo, la bonificación solo se aplica a renovaciones, no afecta a nuevos contratos ni corrige incrementos previos, por lo que su impacto general sobre la contención de precios es limitado. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de España (APCE) advierte que favorece a quienes ya tienen contratos estables, pero no resuelve la presión de demanda sobre nuevos alquileres.
Regulación de alquileres temporales y límites por habitaciones
El decreto establece criterios estrictos para que un contrato temporal se considere válido, con el objetivo de evitar el fraude y eludir las protecciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En zonas tensionadas como Madrid, Barcelona o San Sebastián, se aplicará control de precios y sanciones a los incumplimientos. Los contratos temporales legítimos por estudios, trabajo o estancias cortas quedan exentos. La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) advierte que estas medidas podrían reducir la oferta de pisos de larga duración.
Asimismo, se limita la renta total de todas las habitaciones de un piso, de manera que no supere lo que se cobraría por alquilar el inmueble completo. Esto busca proteger a jóvenes y personas con menos recursos, evitando la fragmentación de pisos para maximizar ingresos. En zonas tensionadas, estos contratos estarán sujetos a topes de renta e índices de referencia, aunque la FAI y la CEAP alertan que podrían desincentivar la oferta y generar pagos en negro.
Reacciones políticas y sociales
Las medidas han generado un intenso debate político. Sumar critica que el decreto prioriza a los propietarios sobre los inquilinos y que la bonificación fiscal no garantiza una contención real de los precios. Propone prórrogas automáticas y obligatorias de todos los contratos, como se aplicó durante la pandemia o tras la guerra de Ucrania.
Otros partidos y colectivos de izquierda, como Podemos, EH Bildu y el Sindicato de Inquilinas, consideran que la bonificación constituye un «regalo de dinero público a los caseros» y que el alquiler se convierte en un «paraíso fiscal para rentistas». EH Bildu la califica de «tomadura de pelo» y defiende la prórroga automática de todos los contratos que vencen en 2026. Organizaciones de consumidores como Facua piden, al menos, una congelación legal de precios.
Críticas del sector inmobiliario y riesgos del decreto
Desde la FAI y otras patronales se reconoce parcialmente la utilidad de los incentivos fiscales, pero se cuestiona la regulación de temporales y habitaciones. Sus principales advertencias son la reducción de seguridad jurídica, la posible disminución de la oferta de vivienda y el riesgo de pagos en negro o contratos informales.
El decreto tampoco aborda causas estructurales como la escasez de vivienda, la concentración de oferta en manos de grandes arrendadores o la lentitud judicial en desahucios. La CECU señala que la bonificación incentiva no subir la renta en renovaciones, pero no obliga a congelar precios ni afecta a nuevos contratos, limitando su impacto. La división política dentro del Gobierno añade incertidumbre: la convalidación parlamentaria será clave para que estas medidas tengan vigencia definitiva.
En resumen, el decreto combina incentivos fiscales para renovaciones estables con mayor control sobre alquileres temporales y por habitaciones, en un momento de vencimiento masivo de contratos protegidos durante la pandemia. Su alcance real dependerá de la convalidación en el Congreso —donde ya se anticipa fuerte oposición de socios como Sumar— y de su aplicación práctica en los próximos meses.
